４月は日本人が大移動する月、１年で最も引っ越し業者が忙しい時期です。 自営業者にとって「異動」は関係無い話ではありますが、お子さんがいらっしゃるご家庭では、お子さんの入学時期に合わせて住み替えされることも多いですね。

さて、数年前から急激に増えているリノベーション住宅をご存知でしょうか。リフォームと同じ意味で使われることもありますが、間取りの変更や給排水管を含む水回りの交換といった大規模なリフォーム工事を一般的に『リノベーション』と言います。 ご年配の方はご自宅をバリアフリー仕様などにリフォームするケースが多いですが、比較的若い世代にとっては、中古マンションを購入者の希望に合わせてリノベーションしたり、専門の業者とデザイナーがリノベーションしたおしゃれな内装の住宅も人気があるようです。

中古住宅が見直されている傾向は、決して私たち消費者にも国益にも悪いことばかりではありません。 一方、中古住宅の流通が増えたことで、リフォームやリノベーション時のトラブルに関する相談も増加していますし、建物の劣化は素人目にはわかりづらい部分もあります。

＜リフォームやリノベーション時のトラブルに関する相談の増加＞
公益財団法人　住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅相談統計年報2016」より抜粋

そこでひとつの目安となるのがホームインスペクション（住宅診断）です。 現在多くの事業者が新築住宅や中古住宅についてホームインスペクションを実施しており、購入者や施主にとっても、安心して家を変えたり建てたりできると注目されつつあります。
こういった流れを受け、国土交通省は２０１８年４月より、中古住宅を販売する宅建事業者に対し、中古住宅を取引する際に、ホームインスペクション（住宅診断）を受けた住宅であるかどうかの履歴や、これから受けるつもりかどうかの意志確認をする義務を課すことになりました。 加えて、買主が希望すればインスペクションを行う業者をあっせんしたり、あっせんに関する書面を交付することも義務付けられました。

「中古住宅を買う場合には、ホームインスペクションを受けないといけないの？」
「ホームインスペクションの費用は誰が払うの？」
「そもそもホームインスペクションって、何を調査するの？」

今回は、国土交通省が策定したホームインスペクションのガイドラインに沿って、ホームインスペクションついて解説します。

２０１８年４月１日以降、売買契約する中古物件情報には、ホームインスペクションを実施済みか未実施かが明確に記載されることになります。
実施済みであれば、後段の「３．３段階あるホームインスペクション」の内容を、どこまで実施済みで、結果がどうであったかを説明してもらえます。実施済みの場合、基本的には売主が費用を負担しています。 とはいえ、売却金額に費用の一部または全部が含まれていることもあります。売主と買主のどちらが負担すべきか法令等では、明確に定められていません。
なお、未実施の物件を購入する場合や、より詳細なインスペクションの実施を希望する場合は、買主が費用を負担することになります。

上記①で診断される内容は、

• 建物が傾いていないか
• 建物の構造部分が腐敗したり、破損していないか
• 雨漏りや漏水はないか
• 第２段階、第３段階の調査が必要と思われる個所はないか

①　第１段階のホームインスペクション

４月より説明が義務化されるホームインスペクションです。 中古住宅購入にあたり、宅建事業者と媒介契約をする際、中古住宅の売買契約時、重要事項説明時の３つのシーンで説明を受ける建物検査です。 とはいえ実際は、契約当日に初めて説明を聞くケースがほとんどとなるのではないかと思います。

検査の内容は「目視等」による現況調査、つまり非破壊検査です。建物が傾いていないか、壁が剥がれていないかなど、部分的に専用の道具を使うことはありますが、日常生活上支障がある劣化や不具合を見つける検査が目的です。 住宅購入後に定期的に行われる点検も、概ね第１段階のホームインスペクションです。

現況検査には、次の内容が必ずしも含まれないため、注意が必要です。

1. 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵（かし）の有無を判定すること
2. 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること
3. 現行建築基準関係規定への違反の有無を判定すること
4. 設計図書との照合を行うこと

これらの検査や判定は売買上の義務ではありません。 ですが、住宅購入は大きなお金が動くだけでなく、住まいは生活の重要な基盤です。 不安を抱えながら住まうよりも、購入時のオプションを１つ減らしてインスペクションを受けるという選択肢もあるかと思います。 希望する場合はインスペクション事業者と契約し、調査してもらいましょう。

破壊調査を含む詳細な調査により、劣化している箇所を特定し、不具合が生じた原因を総合的に判断するための検査です。 現在既に日常生活を送る上で支障がある場合や、住宅の耐震診断も第２段階のホームインスペクションに該当します。

一般的に「性能向上インスペクション」と言われています。建物の劣化状況と性能を把握するために、リフォームの実施前後に現況調査や検査を行います。

上記各段階や調査項目により大きく異なります。第１段階であれば概ね５～７万円という事業者が多く、マンションの方が１万円程度安くなっているようです。 契約書チェックのほか、工事図面通りに施工されているか完成まで逐一確認し、必要に応じて施工業者と交渉もしてくれるサービスは数十万円かかります。

自分でインスペクションを依頼する場合、業者選びにおいての一番重要なポイントは、説明が分かりやすく、質問しやすい事業者・担当者であるかという点です。 ホームインスペクションを行っている事業者はたくさんあり、件数や年数といった実績、得意な工法、インスペクション専門事業者か不動産事業者の子会社やグループ会社かなど、様々な違いや強みがあります。 実績件数が多ければ必ず優秀、専門事業者であれば絶対安心、という基準はありません。 専門用語が多い調査内容について、どんな疑問にもていねいに答えてくれ、出来ればこちらが質問しそうなことや、不安に思いそうな点を先回りして説明したり、その準備をしてくれる事業者や担当者がベストです。
不動産は決して安い買い物ではありませんし、住まいは生活安定の重要なベースです。担当者チェンジに遠慮は不要です。
納得いくまで質問攻めにして、安心して新しい我が家に住まいましょう。

【参考】

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今回、PE-BANK東京本社所属のコミュニティ「.NETラボ」所属の高尾氏が3月4日から10日の日程にて、Microsoft MVP Global Summitに参加されました。

.NETラボは、その他にも2名のMicrosoft MVPが参加している技術コミュニティで、マイクロソフト系の技術を中心にAzureなどのクラウド系技術からIoTといったインテリジェント・エッジ系技術まで多岐にわたる内容を提供しています。 コミュニティでのセッションやライトニング・トークスへの登壇によるMicrosoft MVPへのキャリアパスを目指している方々も多く参加するコミュニティです。

Microsoft MVP は、Visual Studio with MSDN Enterprise Editionを無償提供されるなど、開発者にとって多くのメリットを享受できる1年間のアワードです。

高尾氏は8年連続の受賞者であり、Microsoft MVPのメリットのひとつであるMicrosoft MVP Global Summitへの招待に8回連続で参加されています。 このサミットへは、Microsoftがホテル代と食事を負担し、参加MVPが渡航費を負担する形式で、全世界から500名以上のMVPが集まるイベントだそうです。

ここで少し高尾氏から今回の参加について少しコメントをいただいていますのでご紹介します。

提供されるセッションはすべてNDAの対象であるため内容は公開されませんが、Microsoftが今期何に力を入れていて、技術パラダイムがどの方向に向かっているのかをMicrosoft製品の開発者から、レドモントにある本社で直接聞ける事はMVPが世界中から集まるに十分な理由です。
旧知のMVPとの会話にも熱がこもります。フィリピンや中国、韓国、ドイツなどの各国MVPとは毎年顔を合わせて酒を酌み交わしますし、日本の方でもシアトルでしか会えない方もおられるので貴重な機会です。

また、シアトルはAmazon、Boeing、Starbucksなどの本拠地です。 Amazon Go、Boeing工場見学、Starbucks1号店やReserveローストを楽しめますし、グラムチャウダー、オイスター、熟成肉やチーズケーキファクトリーといったグルメを堪能する事もできます。
8回目ということもあり、少し冒険してアーモンドロカの工場限定品を購入したり、ワシントン大学とシアトル・レインの試合を応援し、川澄奈穂美さんともツーショットの写真を撮ることができて充実した旅でした。

高尾氏帰国後の.NETラボにもお伺いし、休憩時間におみやをお渡し致しました。 今月のおみやは、山形県の「おしどりミルクケーキ」。 粉ミルク製造の際に出た副産物に砂糖を加えて作り出されたお菓子でなんと大正8年からあるお菓子です。最近は保存食としても食べられたりしているようですが、高タンパク、低脂肪、高カルシウムと現代人の副食としては理想的なものですね。最近は種類も豊富で様々な味わいが楽しめます。

さて「.NETラボ」についてですが、当日のプログラムを見てびっくり！東京大学 IoTメディアラボラトリー渡辺 誠さんなど最先端研究をされている方の技術解説などの講義あったり、ライトニングトーク ＆ ディスカッション、その後の交流までかなり充実しています。 ご興味ある方はぜひお問い合わせしてみてください。

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普段会話している口調で、声に出して言ってみてましょう。

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