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メルマガ2024.08.23

■ＰＥ共済会　メールマガジン【　第79号　】

＜共済まんが＞「がんばれ！ PE（ぺー）助」

呼出しに応じプロエンジニアのお宅を訪問する「PE(ペー)助」。突然夫婦バトルが始まって。。。さてケンカの原因は？　　（まんが百万友輝）

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暑い日が続いています。体調など崩されてはいませんか？
「夏バテ」は肉体的な疲労と考えがちですが、実は「脳が疲れている」ということをご存じですか？暑さや屋内・屋外の寒暖差、加えて紫外線なども自律神経に大きな負担をかけます。このオーバーヒート状態を改善するのもやはり良質な睡眠です。
首やわきの下の血管の血液を冷やし脳を冷やすという方法もあるようですが、これだと体まで冷えてしまい、逆に自律神経に負担がかかってしまいます。そこでご紹介したいのは、鼻から冷たい空気を吸って自律神経の中枢を冷やすという方法です。就寝時エアコンにはタイマーをかけず室温25度、湿度も60％未満が理想的です。やや低めの設定になるかもしれませんので体を冷やし過ぎないよう衣類や寝具などで工夫してください。今年は9月に入っても平年より高い見込みのようですのでまだまだ使える方法ではないでしょうか。

今回のコラムは、お子さまが生まれたばかり、マイホームを意識し始めた現役プロエンジニアのお悩みにファイナンシャルプランナーがお答えします。今月もぜひ最後までお楽しみください。

PE共済会　事務局　藤原

古川みほの　たのしい「マネ活」

マイホームを意識したら考えよう
～初めの一歩のライフプラン～

こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの古川みほです。日経平均株価が先月に最高値を更新し、円安効果で外国人観光客急増によるインバウンド景気が好調です。個人的には全く恩恵を受けていませんが、みなさんこの暑い夏をいかがお過ごしでしょうか。

さて今回のご相談者様は漠然と「マイホーム欲しいよねー」と思ってはいるものの、自分たちがいくらの物件を購入できて、自己資金をどれだけ出せるのか目安を知りたいし、そもそもフリーランスは住宅ローンを借りにくいという噂の真偽も知りたいということで、オンラインでのご相談となりました。

今回のご相談子どもが小学校に入学するまでには憧れのマイホームを購入したいと思っています。フリーランスは住宅ローンを借りるのに不利と聞いていますが、実際はどうなんでしょうか。もし借りれたとして、どの程度の物件を購入できそうでしょうか。その場合、自己資金はいくら位が妥当でしょうか。漠然と目安として知っておきたいと思い相談しました。　家族構成夫：35歳男性。3年前にフリーランスITエンジニアとして独立。妻：33歳女性。IT系の会社員。今年初めに第一子を出産し、1年間休職中。子：0歳。新米パパとママは子育て真っ最中。3人仲良く暖かい中核都市で暮らしています。

試算のポイント第一子誕生から半年程度しか経っていないため、ミルクやオムツなど新生児特有の支出やご祝儀収入があるなど毎月の収支は不安定ですが、ご夫婦は一緒に生活を始めて5年以上経っているだけでなく、豊かさとお金のバランス感覚が近く、貯蓄週刊がしっかり身についておられました。加えて車検や帰省といった不定期支出も毎月の支出から上手に捻出することもできておられるため、まずは夫婦の支出予測に沿って物件価格等を算出することにしました。【想定プラン】さらに、産業構造や国の成長戦略に影響を受けやすいフリーランスという点を鑑みて、遠い将来の収入を想定通り得られなかった場合はどのような対策をいつからとてばよいか、お金のプロとして追加試算しました。【バックアッププラン】

前提条件 ※年齢は注釈がない限り夫の年齢・夫の年収：50歳まで700万 60歳まで500万 70歳まで300万以降90歳まで200万　・妻の年収：40歳まで325万（会社員。40歳時にフリーランスITエンジニアとして独立予定）60歳まで400万以降75歳まで200万　・基本生活費月額（家賃とお子様の教育資金を除く）45歳まで19万 55歳まで22万以降19万・お子様の教育資金準備小学校入学まで保育園、以降4年生大学卒業まで国公立の全国平均額を準備　・不定期支出車の買い替え 45歳から75歳まで10年後とに乗り出し180万円家のメンテナンス 40歳から80歳まで5年後とに50万円　・貯蓄家計用 200万円運用資金なし

想定プラン

マイホームについて

100歳まで貯蓄が底をつかないところで試算したところ、物件価格5,000万円、自己資金700万円、夫婦それぞれ2,400万円ずつ70歳時完済の住宅ローンを組むことで、40歳時にマイホームを購入できることがわかりました。

図1は貯蓄残高の推移です。

マイホーム購入時、お子様は5歳の未就学児です。できれば基本生活費の半年分≒115万円は確保しておきたいところです。シミュレーションではマイホーム購入年の残高は100万円なので、720万円を目標に、今後5年は年144万円、月あたり12万円を自己資金のために積立を開始するとよいでしょう。

（図1）

フリーランスの住宅ローンについて

住宅ローンを利用できるかについてですが、お金を貸す側の心理として、明日返してもらうならいざ知らず、この先数十年にわたってちゃんと返済してくれるのかが一番気になる所です。昭和の時代は別として、今は会社員でも定年まで安泰とは言えません。しかしフリーランスに比べれば、毎月定期的に収入を得られる会社員や公務員は安定して返済してもらえる良いお客様なのです。もちろん独立してから10年来、年収1,000万円以上をキープしていますという方や、仕事の内容について日頃より相談にのってもらっている信金や信組に融資してもらう場合や、金利が高めの貸金業者であれば話は別です。

ご夫婦の場合、妻が会社員である間に妻名義で融資を受けるという手段も取れますが、できれば早くフリーランスとして独立したいというご希望があり、そのために会社に身を縛り付けることが後々好ましくない事態に発展しないとも限りません。そこでご夫婦にはフラット35という住宅ローンを利用し、夫婦連帯債務（連帯保証ではありません）として一緒に返済することを提案しました。団体信用生命保険も夫婦で加入することで、どちらかがお亡くなりになる等した場合に保険でローンの残債全部が弁済される点も、ご夫婦にとってはメリットです。

返済負担率とは

住宅ローンの審査では、一般的に過去2年または3年の確定申告控えや納税証明の提出が求められます。夫婦や親子で収入を合算するとか片方が連帯保証人になる場合は、夫婦または親子それぞれの納税証明が必要です。例えば配偶者が扶養控除内で働いていて納税していないといった場合や、過度に節税に励んだことで課税所得金額が少ない場合は、実収入があってもカウントされないので注意が必要です。

また、どの金融機関等でも基準となる返済負担率を超える場合は希望額の融資を受けられません。返済負担率とは「全て」の借入金についての返済年額が年収に占める割合のことです。これから借りようとする住宅ローンの年返済額だけではなく、車のローンやカードローン等、奨学金の未返還分や分割払いで購入したIT機器やスマホ代など現在返済中の分も「全ての借入金」に含まれます。

返済負担率(%)=全ての借入金についての年間返済総額/年収（通常は額面）×100

基準となる返済負担率は金融機関等によって異なりますが、概ね35％前後です。フラット35という住宅ローンの場合、返済負担率は次の通りです。

仮に年収700万円の人が元利均等払いで35年返済として融資を受ける場合、他の借入金がなければ、金利によって次の金額まで借りることができます。（金利は35年間変わらない固定金利として算出）

誤解されがちなのが、返済負担率＝返済可能率ではないという点です。住宅購入時は夫婦共働きだったけれど後にどちらかが体調を崩して働けなくなったとか、子どもが増えて家計費が倍増したとか、変動金利で借りていたけれど景気が良くなったりして住宅ローンの金利負担が重たくなったとか、大きな災害によりライフプランが変わってしまったなど、その後のライフプランやマネープラン等により返済を継続できなくなってしまうこともあります。何％以上であれば安全という基準はありませんから、返済が終わるまでの数十年間、きちんと家計をコントロールし続けることが大事です。

バックアッププラン

ご夫婦の希望は戸建て住宅の購入です。マンションであれば大規模修繕に備えて積み立てしますし、専有部分のリフォームは必須ではありません。しかし戸建てはそうはいきません。外壁や屋根といった外側だけでなく、水回りや配管など見えない部分のメンテナンスは避けられないからです。フルリフォームとなると物件価格の2～3割が相場と言われています。試算では家のメンテナス費を年あたり10万円として計上していますが、建材費がますます値上がりした場合は不足するかもしれません。また、70歳以降夫の収入として計上している著作権的収入が万一見込めなかった場合も、30年以上先の話ですから想定しておきたいところです。

そこで、70歳以降の収入が見込めず、かつ、家のメンテナンスに毎年10万円を家計費とは別に支出した場合のバックアッププランを検討することにしました。

（図2）

基本生活費やお子様の教育資金などは前述の想定プランのまま、バックアッププランの条件で再計算したところ、77歳時に貯蓄残高がマイナスに転じてしまうことが想定されました。なんとかしなければなりません。

バックアッププラン1：物件価格を下げる

貯蓄残高のマイナスを改善するためには ①支出を減らす ②収入を増やす ③金融資産を運用するの3つが考えられます。ここではバックアッププランを検討していますから②収入を増やすは除外します。

まず、基本生活費やお子様の教育資金は減らさずに100歳近くまで貯蓄が底をつかないような物件価格の上限額はいくらなのか試算しました。

ご希望の物件価格である5,000万円から徐々に下げ、それに伴って住宅ローンや購入時の諸費用等を微調整しながら計算を繰り返したところ、まさかの700万円、つまり自己資金だけで購入できる物件に限られることがわかりました。住宅ローンを利用して利息を支払う分、金利にもよりますが、存命中に貯蓄が底をつくおそれがあるということです。

（図3）物件価格を700万円とした場合の貯蓄残高

バックアッププラン2：資産運用にチャレンジ

希望の物件価格からかけ離れたプランは、あまりに悲しすぎます。

そこで今度は、希望の物件価格5,000万円は変えず、金融資産をどの程度運用できれば100歳近くまで貯蓄を確保することができそうかを検討することにしました。

現在は貯蓄の全てを現金または普通預貯金口座で管理しておられるところ、貯蓄を A.家計費 B.今後5～10年程度で使う予定のお金 C.お子様独立後のための資金の3つに区分しました。A.家計費は、ほとんど利息がつかないけれど減らないように管理します。B.今後5～10年程度で使う予定のお金は、定期預貯金やローリスクの金融資産で運用します。C.お子様独立後のための資金は、最悪無くなってもあきらめがつく程度にリスク資産を入れて運用するとしました。

一般的に、リスク性資産による運用のスタートは早い方が良いと言われていますが、今回のご相談のケースではセオリーが当てはまりません。住宅購入前に貯蓄を運用資金に充当するとマイホーム購入の自己資金が少なくなり、住宅ローンにより多くの金利を支払うことになってしまいます。もし運用に失敗した場合、お子様が独立するまでに貯蓄が底をついてしまうおそれもあります。

最適なバランスを計算したところ、住宅購入後の42歳よりリスク性資産の運用をスタートし、割合を変えながら長期間運用を行うとよいことがわかりました。万一リスク性資産の運用に失敗しても、お子様が30歳になるまでは家計費が底をつくことはありません。とはいえご夫婦の生活も続きますから、定期的に貯蓄額や運用残高をチェックして必要に応じて運用のバランスを見直していくことになるでしょう。

なお節税効果の視点から、ご夫婦それぞれの年齢が41歳～60歳までの間、年間36万円を限度にiDeCoを行い、夫は65歳、妻は64歳より20年間の確定年金として受給するとしました。この条件であればiDeCoの運用がマイナスに振れても貯蓄に影響はありません。100歳には届きませんが、93歳まではプラスの貯蓄を確保できそうです。

以上より、今回のご夫婦の場合
①慌ててリスク性金融資産による運用を行う必要はないこと
②夫70歳以降の収入に関わらずiDeCoを始めるとよいこと
③定期的にライフプラン診断を受けたり貯蓄の推移予測表をアップデートし、リスク性資産に回しても安全な金額を見極めながら運用を行うこと
という3点の注意点が得られました。

おわりに

お子様が超絶優秀で教育費が高額になる嬉しいリスク、想定外の大規模リフォーム、ご夫婦の死亡保障や収入保障、子育て中の親の入院リスクなど、他にも様々なバックアップ案を検討する必要もありそうです。とりわけ住まいのメンテナンスにかかるお金は、同じ建物でも暮らし方や家族構成によって大きく変わります。余裕を持って資金計画を立てることが大切です。

また住宅ローンの契約と同時に団体信用生命保険に加入しますから、賃貸住宅にお住いの時に契約した死亡保障が重複します。軽い糖尿病がある知り合いの話ですが、通常の団体信用生命保険に加入するには数値がちょっと高かったそうです。半年間お酒をセーブして運動量を増やすなど努力した結果、数値が下がり、通常の団体信用生命保険に契約できたそうです。公平性に欠ける感をやや禁じ得ませんが、住宅ローンを利用できるということは、多くの場合、健康状態に問題が無いということでもあります。健康上の問題が無い今のうちに保険の見直しを行い、重複した保障を省き、必要な保障を見極めましょう。所得補償は一般的にフリーランスと相性が良いので、住宅ローンの有無に関わらずおすすめできます。

今回は時間の都合でお話できませんでしたが、マイホームを購入する前にもう一度お声をおかけいただき、次回はより精密に今後の収支や運用プランについてご一緒に検討できたらと思います。

相談を受けて（相談者コメント）今回、ファイナンシャルプランナーの古川みほさんちとの打ち合わせを受けて、大変参考になりました。FPのツールで将来の予算をシミュレーションできたことは非常に有益でした。老後も働く予定ですが、どれくらい稼げばいいのか分からず不安でした。今回いただいた参考指標は大変たすかりました。古川さんの説明はとても分かりやすく、理解が難しそうな部分も具体例を交えて説明していただいたおかげで理解度が増しました。質問に対しても1つ1つ丁寧に回答してくださり、不安が解消されました。住宅ローンの組み方についても詳細に教えていただき、フラット35の住宅ローンが一択であることを理解しました。今回の打合せを通じて、将来の計画に対する具体的な道筋が見え、安心感を得ることができました。ありがとうございました。

「マネ活」ライフプランニング関連のバックナンバーのご紹介

＜20～40代向けのライフプランニング：お隣の家計事情は？＞

・資産運用に積極的な夫、子育てを確保したい妻が折り合うためのライフプランアドバイス
・プロエンジニア１年生の悩み：結婚したい！
・「ウチの家計、今のままでいいですか？」～フリーランスと結婚した妻のお悩み～

＜ライフプランニング基礎：すきま時間にサクッと見れる3分程度の動画シリーズ集＞

・プロエンジニアのためのマネーセミナー（第１回ライププランニング編）
・プロエンジニアのためのマネーセミナー（第２回貯蓄編）
・プロエンジニアのためのマネーセミナー（第３回投資編）
・プロエンジニアのためのマネーセミナー(最終回バックアップ編)

PE共済会では、本コラムを担当されている「暮らしのお金の保健室　古川みほ」先生へのライフプランニングを希望される方を募集中です。
ご希望の方は具体的なご相談内容を添えて、ＰＥ共済会事務局（kyousaikai@mcea.co.jp）宛にメールタイトル「ライフプランニング希望」をつけて、ご相談内容をお送りください。

＜執筆者のご紹介＞暮らしのお金の保健室　代表　古川みほ　https://www.fpmiporin.com/
旅行会社、電話会社、保険代理店、損害保険会社、投資顧問会社、生命保険会社に勤務後、 2000年にフリーランスとして独立。生涯の生活設計・家計診断・保険の見直しを専門とし、相談、講師・講演、FP養成講座テキストなどの執筆および監修を行う。
特定の企業に所属せず代理店契約も一切しない数少ないファイナンシャル・プランナーである。
帝京大学および公共職業訓練においてファイナンシャルプランニングを教える一方、生活困窮者や精神疾患のある方への相談や支援も精力的に行っている。

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次回もお楽しみに！！

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